Эксперты объяснили подвох домов в Италии и Японии за 3 млн рублей — BanksToday

Эксперты изучили феномен дешевых объявлений о зарубежной недвижимости, которые регулярно взрывают соцсети. Квартира в Тоскане за 3 млн рублей, видовой дом на горе в Японии по той же цене или шведский коттедж за 1,2 млн — звучит как…

Эксперты изучили феномен дешевых объявлений о зарубежной недвижимости, которые регулярно взрывают соцсети. Квартира в Тоскане за 3 млн рублей, видовой дом на горе в Японии по той же цене или шведский коттедж за 1,2 млн — звучит как сказка. Но специалисты в один голос предупреждают: у каждой такой сделки есть оборотная сторона.

Тоскана, три комнаты плюс кухня-гостиная, 110 квадратных метров. Потолки с каштановыми балками, полы из плитки котто. Два часа езды от Рима, рядом озеро и термальные источники. Минус — пока нет отопления. Цена — примерно 3 млн рублей (около 41 тысячи долларов). Япония. Видовой дом на горе с окнами в океан. Две спальни, гостиная, кухня и две террасы. Цена — плюс-минус та же. Швеция. Коттедж в 97 квадратов с участком в 10 соток. Дом с двумя крылечками в окружении елей и сосен. Две спальни, кухня-гостиная, красивая лестница на второй этаж. Цена и вовсе смешная — 1,2 млн рублей.

Россияне ахают, скриншотят и жалуются: дешевле купить дом в Японии, чем в родном Подмосковье. Но действительно ли это так? Короткий ответ: нет. Если смотреть на полную стоимость.

Первый подвох: вы покупаете не дом, а обязательства

Генеральный директор агентства недвижимости ГЖА.РФ Алексей Котлов развеивает иллюзии мгновенно. Такие объекты действительно существуют. В Италии, Японии, Финляндии и других странах можно найти жилье за сумму, сопоставимую с ценой рядового автомобиля в России. Но люди видят лишь стартовую цифру и не смотрят, что написано мелким шрифтом. А дальше начинается дорогой и сложный проект.

Замруководителя отдела продаж АН «Лето-недвижимость» Алексей Дьяконов называет такие объявления не обманом в юридическом смысле, но чистым маркетинговым трюком. Продавец просто умалчивает о реальных условиях.

Италия: руины за евро и охота на вымирающих

В Италии дешевые дома обычно прячутся в маленьких городах и деревнях, где население тает год от года. Молодежь сбегает в мегаполисы, дома пустуют, муниципалитеты теряют налоги и живых душ. Местные власти запускают программы продажи старого жилья по бросовым ценам — лишь бы кто-то въехал и начал платить.

Покупка такого дома — не финал, а только старт. Вместе с ключами покупатель получает жесткие обязательства. Часто нужно за несколько лет провести реконструкцию, согласовать проект с мэрией, восстановить фасад, заменить все коммуникации. В старых домах ремонт легко вылетает в сумму, которая в несколько раз превышает цену покупки.

Дьяконов добавляет: муниципалитеты продают настоящие руины за 1 евро, только чтобы спасти деревни от вымирания. Но такая покупка почти всегда обязывает владельца вложить в ремонт значительную сумму в течение двух-трех лет. В Италии речь идет о минимуме в 20–50 тысяч евро. Иначе новый собственник лишится объекта — изъятие по закону.

Швеция: это не дом, а летняя дача

Что касается скандинавских коттеджей за копейки, директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF GROUP Анна Ларина вносит ясность. Зачастую речь идет о летнем дачном домике. Такие объекты по низкой цене можно найти и в России. Многое зависит от удаленности от городов, состояния дома и наличия коммуникаций. В подобных объектах может не быть полноценного отопления, газа или других благ цивилизации. Реальные условия проживания — это не «Стокгольм в 15 минутах», а лес, тишина и печка, которую нужно топить дровами.

Дешевые дома в других странах редко продаются в пригодном для жизни состоянии. В некоторых локациях встречаются объекты за 1–5 евро. Это заброшенные сараи, которым требуется полноценная реконструкция. Часто такую недвижимость продают родственники умерших собственников, которым чужое наследство не нужно, или муниципалитеты, мечтающие привлечь новых жителей.

Япония: акия, плесень и часы до магазина

В Японии ситуация зеркальная, рассказывает Котлов. Там колоссальный объем пустующего жилья. В рекламных картинках — вид на лес, море или горы. Но никто не говорит, что ближайший супермаркет может находиться в часе езды, а зимой некоторые районы практически вымирают.

В Японии существует специальный термин для таких домов — «акия» (пустующие заброшенные строения), поясняет Дьяконов. История та же, что в Италии: за два-три года после покупки владелец, как правило, должен вложить в ремонт от 5 до 15 миллионов рублей. Иначе дома можно лишиться.

Старый японский жилой фонд — это влажность, плесень, проблемы с фундаментом, изношенные коммуникации до состояния трухи и дорогое обслуживание. Для иностранца часть объектов оказывается сложной в покупке из-за особенностей местного оформления и наследственных прав. Не всякий токийский адвокат возьмется распутывать клубок владельцев, умерших 30 лет назад.

Главные вопросы: кто будет жить и на что?

Такие объявления, подчеркивает Ларина, обычно подразумевают покупку первого жилья, а не дальней дачи для отпуска раз в год. Покупателю необходимо восстановить дом и фактически там поселиться. Варианты рассчитаны на тех, кто рассматривает переезд на ПМЖ и имеет деньги на восстановление.

Визы и документы. Человеку нужно легализоваться: вид на жительство, налоги, страховки. Частая ошибка — надежда, что покупка недвижимости автоматически откроет путь к переезду. Котлов предупреждает: в большинстве стран это не работает. Дом купить можно, а право жить постоянно — не получить. Дешевый дом не дает основания для ВНЖ ни в Италии, ни в Японии. Российский гражданин сможет находиться в своей тосканской квартире не более 90 дней из 180 по шенгенской визе. Для Японии максимум — тоже 90 дней без права на работу.

Оплата услуг. В мелком шрифте иногда прячется комиссия посреднику. И суммы немаленькие, особенно в сравнении с ценой самого дома — 400 тысяч рублей, 6 тысяч евро.

Котлов призывает крайне осторожно относиться к посредникам, которые просят крупную предоплату еще в России. Особенно когда речь идет о сотнях тысяч рублей до проверки объекта и документов. Нормальная схема выглядит иначе: сначала проверка через местного юриста, нотариуса, кадастр и официальные реестры, только потом расчеты и комиссии.

Дьяконов резюмирует: комиссия, которую требуют оплатить перед сделкой посредники в России, — прямой маркер недобросовестности. Чаще всего за эти деньги продают бесплатные данные из муниципальных реестров или баз акия. Рекомендация одна: не отдавать ни копейки авансом, лично осматривать объект и нанимать местного юриста.

«Для человека без строительного бюджета от 50 тысяч евро и знания языка такие «выгодные» предложения почти гарантированно обернутся финансовыми потерями и бюрократической головной болью», — уверен Дьяконов.

На что жить. Пользователи соцсетей редко задумываются о стоимости жизни в другой стране, отмечает Котлов. Даже если дом достался даром, придется платить за коммуналку, страховки, налоги на имущество, содержание участка, перелеты, аренду машины и обычные бытовые траты.

«История про «дом у моря за два миллиона рублей» часто превращается в проект на 10–20 миллионов с ремонтом, оформлением и постоянными расходами. И многие понимают это уже после покупки, когда романтика дешевого дома заканчивается на этапе первого капремонта», — подчеркивает эксперт.

По материалам