Эксперт Винер назвал квартиры, которые не подходят для сдачи в аренду — BanksToday

Квартира как инвестиция — классическая история о том, как красивая цифра на бумаге превращается в финансовое разочарование. Купить жилье, сдать и жить на проценты — эта схема кажется простой и надежной. Но реальность, как всегда, сложнее. Скрытые расходы,…

Квартира как инвестиция — классическая история о том, как красивая цифра на бумаге превращается в финансовое разочарование. Купить жилье, сдать и жить на проценты — эта схема кажется простой и надежной. Но реальность, как всегда, сложнее. Скрытые расходы, простои и ошибочный выбор объекта способны превратить перспективный актив в обузу. Сооснователь и совладелец девелоперской компании «Группа Родина» Антон Винер рассказал о системных ошибках начинающих арендодателей и критериях выбора ликвидной недвижимости.

Арифметика, которая обманывает

Главная ловушка для частного инвестора кроется в примитивных расчетах. Будущие собственники часто совершают грубую ошибку: умножают желаемую ставку ежемесячной аренды на 12 и радуются полученной цифре. Однако в этой формуле полностью игнорируются неизбежные периоды простоя, налоги, амортизация и прочие эксплуатационные расходы.

Арендаторы съезжают — квартиру нужно готовить к новым жильцам. Техника ломается — покупать новую. Коммуналку в пустующей квартире тоже приходится оплачивать. А если добавить сюда услуги клининга и комиссию риелтору за поиск жильцов, картина становится совсем не радужной. По словам Виннера, ожидаемые инвестором агрессивные 10–12% годовых в реальности превращаются в скромные 4–6%. Разница колоссальная, и именно скрытые траты съедают львиную долю прибыли.

Главный принцип успешного рантье

Ключевой фактор успеха — ориентация исключительно на массовый спрос, а не на собственный вкус. Инвестиционная недвижимость должна быть универсальным продуктом, который легко сдать в любой рыночной ситуации. Самая провальная стратегия — покупка объектов с узкой целевой аудиторией.

Квартиры-гиганты: простор как проклятие

Яркий пример неликвида — квартиры площадью свыше 100 квадратных метров. Потенциальных клиентов, готовых платить высокую цену за столь просторное жилье, на рынке крайне мало. Поиск платежеспособного семейного клана занимает долгие месяцы. Длительные периоды простоя приводят к тому, что фактическая чистая доходность таких активов падает до критических 2–3% годовых. Это едва покрывает инфляцию — о каком пассивном доходе можно говорить.

Локация решает все

Виннер предостерегает от покупки квартир в удаленных спальных районах, отрезанных от качественных транспортных артерий, социальных объектов и торговых центров. Такие локации теряют инвестиционную привлекательность мгновенно.

Аналогичная судьба ждет жилье с архитектурными экспериментами. Двухуровневые студии, комнаты нестандартной круглой формы, длинные коридоры и проходные зоны — все это катастрофически снижает полезную площадь и отпугивает арендаторов. Люди хотят жить в функциональных пространствах, а не в музеях современного искусства.

Этажи и метры: нюансы, о которых забывают

Традиционно низкий спрос фиксируется на объекты первого этажа. Причины очевидны: проблемы с безопасностью, шум от подъезда, постоянная сырость из подвала. Последние этажи в старых домах тоже не в фаворитах из-за риска протечек кровли. Исключение составляет только премиальный сегмент — там переплата за панорамный вид действительно оправдана.

Эксперт также советует избегать студий увеличенного формата — более 35–38 квадратных метров. За лишние метры придется переплачивать при покупке, но арендная плата вырастет не пропорционально. То же касается квартир нетипового метража: рыночная стоимость оказывается завышенной относительно того дохода, который можно получить от сдачи.

Что в итоге

Инвестиции в жилье требуют холодного расчета и отказа от личных предпочтений. Успешный рантье мыслит как бизнесмен: покупает ликвидный продукт в правильной локации, не гонится за квадратными метрами и не влюбляется в архитектурные изыски. Скрытые расходы — главный враг доходности. Чем проще квартира, тем легче ее сдать, тем выше реальная прибыль в долгосрочной перспективе.

По материалам